民法典解讀之物權編 增設“居住權” 購買二手房要多一個心眼

買過二手房的市民都有經(jīng)驗，交易手續(xù)比較繁瑣，要查詢防偽的權屬、司法查封、有無抵押等情況。要不就會出現(xiàn)錢給了，房子過不了戶的窘境。而就在民法典通過后，買二手房可能還要再增加一個查詢項目，這就是“居住權”。

湖北漢武律師事務所主任律師余鋼接受長江日報記者采訪時介紹，此次民法典在物權編中，大家比較關注的有房屋70年產(chǎn)權到期后怎么辦的問題。余鋼說此次民法典第三百五十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。不過值得注意的是，續(xù)期費用的繳納或者減免，還需要依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。除此之外，需要特別注意的是，在民法典物權編中還增加了“居住權”這一法條。

什么是“居住權”？民法典第三百六十六條這么定義：居住權人有權按照合同約定、對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

余鋼介紹，按照民法典規(guī)定，“居住權”的設立一個是采用書面形式訂立居住權合同，還有一個方式就是以遺囑方式設立居住權。“之前我們在辦理一些離婚案件時，夫妻雙方離婚后，妻子如果沒有房屋所有權，又沒有其他住房，一般都是判決居住一段時間后搬出。”余鋼告訴記者“居住權”主要是保護了特殊人群的需求。不過享有“居住權”的當事人不能對居住的房產(chǎn)進行出租收益和處分。

“居住權”是不得轉(zhuǎn)讓和繼承的，而設立居住權的住宅不得出租。余鋼提醒新增“居住權”的用益物權，實際上是把居住權和所有權分開，設立了居住權的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙。甚至就算房屋完成了過戶，因為所購買的房屋已經(jīng)登記了“居住權”，買房者也可能無法入住。

而“居住權”的消滅，是居住權期限屆滿或者居住權人死亡，居住權消失。（長江日報記者夏晶）